おはようございます、なべやすです。
マイホームは、人生において大きな買い物のひとつです。
そのマイホーム購入の際に、どのような住宅ローンを選ぶかによって将来の返済計画や家計の余裕が大きく変わってきます。
しかし、住宅ローンの種類は多く、それぞれにメリットやデメリットがあります。
どれが自分に合っているのか、悩んでしまうケースも多いのではないでしょうか？
実際に私も、その一人でした。
そこで、私はフラット35という住宅ローンを選びました。
フラット35とは、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンのことです。
当記事では、私がフラット35を選んだ理由と、実際に借りてみて感じたおすすめの理由を詳しく紹介します。
住宅ローン選びに迷っている人やこれからマイホーム購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンの種類と特徴
住宅ローンは、住宅や土地などの不動産を購入するために借りる融資のことです。
住宅ローンには変動金利と固定金利の2種類があり、それぞれに特徴があります。
以下は、主な住宅ローンの種類と特徴です。
変動金利型
変動金利型は、金利が市場の動向に応じて変動する住宅ローンです。
金利が下がれば返済額も減りますが、逆に上がれば増えます。
金利が上昇するリスクを受け入れる代わりに、低い金利で借りることができます。
変動金利型のメリットは、金利が低下した場合に返済額が減ることです。
対するデメリットは、金利が上昇した場合に返済額が増えることや、返済計画が立てにくいことです。
固定金利型
固定金利型は金利が借り入れ時点で決まり、一定期間または全期間変わらない住宅ローンです。
固定金利型のメリットは、金利が上昇しても返済額が変わらないことや、返済計画が立てやすいことです。
デメリットは、金利が下降しても返済額が変わらないことや、一定期間終了後に金利が見直されることです。
一般的に固定金利は、金利リスクを回避する代わりに高い金利で借りることになります。
固定金利と変動金利のメリット・デメリット
では、「変動金利にするか？」それとも「固定金利にするか？」はたしてどちらを選ぶ方がいいのでしょうか？
一般的には、以下のメリット・デメリットが考えられます。
| 金利タイプ | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 変動金利 |
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| 固定金利 |
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それぞれのメリット・デメリットをよく理解した上で、どちらを選ぶか決めるようにします。
フラット35とは？
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する住宅ローンの一種です。
金利が最長35年間固定されることが特徴で、借入額の割合や返済期間によって金利が異なります。
フラット35のメリットは、金利の変動に左右されずに安定した返済計画が立てられることや、住宅の耐震性や省エネ性などの品質基準を満たすことで金利の優遇を受けられることです。
一方、フラット35のデメリットは、金利が変動金利型の住宅ローンよりも高めに設定されていることや、借入時に手数料などの費用がかかることです。
フラット35は、将来の金利上昇リスクを回避したい人や、品質の高い住宅を購入したい人に向いています。
私がフラット35を選んだ経緯と目的
フラット35は、国土交通省が推進する住宅ローン制度の一つで、金利が固定された長期の住宅ローンです。
フラット35のメリットは、金利が安定していることや、耐震性や省エネ性などの基準を満たした住宅に対しては金利優遇が受けられることなどがあります。
私がフラット35を選んだ理由は、主に以下の2つです。
- 金利リスクを回避したかった
- 住宅ローン控除の恩恵を受けたかった
1. 金利リスクを回避したかった
まず、一つ目の理由として金利リスクを回避したかったというのは、変動金利の住宅ローンでは将来の金利の上昇によって返済負担が増える可能性があるという不安があったからです。
しかし、フラット35では金利が全期間固定されているので、そのような心配がありません。
また、金利が低い時期に借り入れることで、長期的に見ても有利な返済計画が立てられます。
私の場合、マイホーム購入計画をはじめた段階から、住宅ローンは固定金利で借入れをしようと決めておりました。
私の性格からして変動金利は向いてないというのもありましたが、ゼロ金利とまで言われている時代に、固定金利を利用しない手はないと思ったからです。
一般的に固定金利は変動金利に比べて金利は高いですが、毎月の返済額が変わらないので先々の生活設計は断然立てやすくなります。
この先、「ずーっと金利が上がらない」という安心感を得ることができ、金利の変動に神経をとがらせる必要がないことは大きなメリットです。
2. 住宅ローン控除の恩恵を受けたかった
次に、住宅ローン控除の恩恵を受けたかったというのは、フラット35では所得税や住民税から一定額を控除できるという制度があります。（フラット35以外の住宅ローンでも住宅ローン控除は適応になる場合があります。）
これは、住宅購入者の負担軽減や住宅需要の喚起を目的としたものです。
実際に、住宅ローン金利が借り入れから10年間は1％以下に収まっている私の場合は、実質10年間金利0%に値するのと同じことになります。
その、経済的恩恵が大きいのは、言うまでもありません。
私は、この制度を活用することで、税金の節約だけでなく、将来の住宅修繕費などに役立てたいと考えました。
一定の要件にあてはまる住宅を新築または購入した場合で金融機関等から住宅ローンの借り入れがある場合は、当初10年間に限り住宅ローン減税（住宅ローン控除）が適応され、年末の借り入れ金残高の１%（年間40万円が上限）が所得税から控除され税還付されます。（所得税から控除しきれない額は住民税からも控除されます。）
また、令和元年10月1日から控除期間が13年に延長される住宅ローン控除の特例が導入されました。
以上が、私がフラット35を選んだ経緯と目的です。
フラット35は、金利や税金などの面でメリットが多い住宅ローン制度です。
10年間は繰り上げ返済不要です
フラット35がおすすめの理由
ここからは、実際にフラット35で住宅ローンの借り入れをしてみたことにより、私が感じたおすすめの理由を紹介します。
私がフラット35をおすすめする理由は、主に3つあります。
- 金利が安定している
- 資金計画の自由度が高い
- 住宅性能が高い
1. 金利が安定している
フラット35の最大のメリットは、金利が安定していることです。
フラット35では、借入時に選択した金利が最長35年間変わりません。
これは、変動金利型の住宅ローンと比べて将来の返済計画を立てやすく、金利リスクを回避できるということです。
例えば、現在の金利が1.5%であれば35年間ずっと1.5%で返済でき、仮に金利が上昇した場合でも返済額は変わりません。
金利が上昇してもストレスを何一つ感じることなく、生活スタイルが変わることもないため、精神面においても楽になります。
仮に金利が下落した場合は、借り換えることも可能です。
2. 資金計画の自由度が高い
フラット35は、借入額や返済期間を自由に選べます。
必ず35年の借り入れ期間で、契約しなければならないわけではありません。
また、借入時に頭金を用意する必要がない場合もあります。
さらに、一般的な住宅ローンと同じように、返済途中で繰り上げ返済や借り換えをすることも可能です。
繰り上げ返済に関しては手数料がかかりませんので、返済計画の見直しも随時行えます。
これらの特徴により、資金計画の自由度が高くなります。
フラット35は頭金がなくても利用できますが、融資率が9割を超えると9割以下よりも金利が高くなります。
住宅ローンの頭金はいくら必要？
3. 住宅性能が高い
そして最後のメリットは、住宅性能が高いことです。
フラット35では、住宅金融支援機構が定めた基準を満たす住宅に限って借りることができます。
この基準には、耐震性や断熱性などの建築基準だけでなく、省エネルギーやバリアフリーなどの環境基準も含まれています。
これは、快適で安全な住まいを手に入れられるということです。
以上のように、フラット35は「金利が安定している、資金計画の自由度が高い、住宅性能が高い」という3つの理由から、この住宅ローンをおすすめすることができます。
フラット35の注意点
フラット35は、金利が固定されていることや最長35年の返済期間があることなど、メリットが多いです。
しかし、フラット35には以下のような注意点もあります。
1. 金利が下がった場合はメリットを享受
フラット35は、金利が固定されているため、将来の金利変動によるリスクを回避できます。
しかし、逆に言えば、金利が下がった場合にはメリットを享受できないのも事実です。
現に私がフラット35を借り入れてから現在までの約7年間、変動金利の利率が大幅に上昇したことはありません。
金利変動リスクに対応できる経済的余裕や金融資産がある場合は、変動金利を選ぶのも選択肢です。
金利タイプに関しては、後から住宅ローンの借り換えをすることにより変更することもできますが、 借り換えも労力と時間が伴いますので、あまり現実的ではありません。
できることなら借り換えなどせず、当初の返済計画のまま住宅ローン完済までたどり着きたいものです。
2. 返済期間が長いほど総支払額は増える
フラット35は、最長35年の返済期間があるため、月々の返済額を抑えることができます。
しかし、返済期間が長いほど、総支払額は増えます。
フラット35には繰り上げ返済手数料が0円などのメリットもあるので、返済期間中に資産状況を見ながら返済計画の立て直すことも大切です。
また、返済期間中に収入が減った場合などには、残債を返済することが困難になる可能性もあります。
返済期間が長ければ、その間に起こる経済面や健康面の変化があることを想定しておかなければなりません。
3. 融資事務手数料に注意
借り入れ時の金利や融資事務手数料は金融機関により異なるので、よく調べる必要があります。
融資事務手数料とは、住宅ローンを借り入れる際に金融機関に支払う手数料のことです。
金融機関によっては、融資手数料と呼ばれることもあります。
手数料の形態には定額型と定率型の2種類があります。
住宅ローンの借り入れ金利が同じ場合でも、融資事務手数料の違いは多く見受けられます。
実は私も、ここで大きな失敗をしてしまいました！
私が融資を受けた金融機関は定率型でしたので融資事務手数料は、下記の計算方法となります。
融資事務手数料＝融資金額×手数料率
金利ばかりに目が行き、肝心な手数料率をよく見ていなかったのと、手数料率はどの金融機関でも大差ないと思っていたことが敗因です。
気付いたときには融資の手続きが順調に進んでしまっていたため、後戻りすることが非常に難しい情況でした。
私はこの失敗により、約30万円の融資事務手数料を節約できるチャンスを逃してしまいました。
定率型の場合、借り入れ金額が大きいほど注意が必要となります。
住宅ローンの融資事務手数料に関しては、借り入れ金融機関により大幅な金額の違いが見受けられます。
住宅ローンは借入額が数千万円単位なので、融資事務手数料に関しても十万円単位の差が生じやすい傾向にあります。
ネット銀行やモーゲージバンクは融資事務手数料が低め
融資事務手数料の手数料率は金融機関により、それぞれ決められております。
私が融資を受けた金融機関（モーゲージバンク）の融資事務手数料率は1.65%でした。
融資事務手数料は、フラット35以外の住宅ローンにも存在します。
これからマイホーム購入などで住宅ローンの借入れをされる方は、融資事務手数料をよくチェックして失敗しないように気を付けましょう。
住宅ローン選びの際にネットや直接金融機関に出向き調べた限りでは、実店舗の金融機関は手数料率が高いことが多く、ネット銀行やモーゲージバンクは低い傾向でした。
住宅ローンは、どこで借り入れするかも大切なポイントです。
モーゲージバンクの意味
「モーゲージ（Mortgage）」とは抵当や抵当権を意味する英語で、「モーゲージローン」は不動産の抵当権を担保にした貸付を意味し、主に住宅ローンを指します。アメリカを始め欧米では多くのモーゲージバンクが住宅ローンの貸出窓口となっています。日本でも【フラット35】の開始を契機に、モーゲージバンクが多く誕生しました。
引用元：モーゲージバンクとは ｜日本モーゲージバンカー協議会
住宅ローンの審査基準は何が重要？
最後に
写真：フリー素材ぱくたそ（www.pakutaso.com）
当記事では、私が実際にフラット35を借りてみて感じたことに、個人的な考えを加えてまとめてみました。
住宅ローンは選ぶのが大変なほどたくさんの商品があり、その中から最適な品を選ぶのは容易ではありません。
自ら足を運び、情報を収集して最適な住宅ローンを探すこともマイホーム購入には必要です。
長期的な返済となり、その後のライフプランにも大きく関わってくる住宅ローン選びにおいて、将来の金利上昇リスクを回避できるフラット35は有効な選択肢といえます。
フラット35を利用するかどうかは、自分の住宅購入計画やライフプランに合わせて慎重に検討することが大切です。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
