おはようございます、なべやすです。
マイホームを購入する際に、大半の人は住宅ローンを利用されるのではないでしょうか。
マイホームを購入する際に、大半の人は住宅ローンを利用されるのではないでしょうか。
私も今年2017年の初めに念願のマイホームを購入しましたが、その際、もちろんですが「ポーンと現金一括！」ではなく長〜い期間の住宅ローンの借り入れをして購入をしました。
返済期間が35年間の住宅ローンがあたり前のように存在する現代において、どのような住宅ローンを借入するかは非常に悩ましいところでもあります。
私が選んだ住宅ローンは、全期間固定金利のフラット35です。
超低金利時代と言われている今だからこそ、フラット35がおすすめの住宅ローンです。
- 住宅ローンは固定金利と変動金利のどちらを選ぶべきか？
- 超低金利時代だからこそ固定金利を選ぶメリットは大きい
- 最長で35年間も金利が変わらない住宅ローン「フラット35」
- 銀行の住宅ローンでは必須の団信保険がフラット35では任意加入
- チェックポイントは金利だけではない！融資事務手数料にも注意！
- ネット銀行やモーゲージバンクは融資事務手数料が低い！
- 色々な住宅ローンがあるので自分でよく調べよう
住宅ローンは固定金利と変動金利のどちらを選ぶべきか？
住宅ローンの借入れを検討するにあたり真っ先に選択肢として出てくるのが、金利タイプを「変動金利にするか？固定金利にするか？」の選択肢ではないでしょうか。
このことに関しては、ネット上や雑誌などで記事や話題にされているのを非常によく見かけます。
このことに関しては、ネット上や雑誌などで記事や話題にされているのを非常によく見かけます。
住宅ローンの金利タイプに関しては、後々、住宅ローンの借り換えなどをすることにより変更することも一応可能ではありますが、 借り換えもそれなりに労力と時間が伴うかと思いますので、どちらかと言えば現実的ではありません。
できることなら住宅ローンの借り換えなどせず、当初の返済計画のままゴールである住宅ローン完済までたどり着きたいものです。
なので住宅ローンの金利タイプの選択は、とりあえず最初にやってくる大きな分岐点であり、長期的な返済プラン及びライフプランにも大きく関わってくるとても重要なポイントであります。
超低金利時代だからこそ固定金利を選ぶメリットは大きい
では、「変動金利にするか？」それとも「固定金利にするか？」はたしてどちらを選ぶ方がいいのでしょうか？
一般的に以下のメリット・デメリットが考えられます。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 変動金利 | 固定金利と比べ低金利 | 金利上昇のリスクがある |
| 固定金利 | 返済額が変わらないので生活設計が立てやすい | 変動金利と比べ金利が高い |
私の場合、マイホーム購入計画を始めた段階から、住宅ローンは固定金利で借入れをしようと決めておりました。
それは、私の性格からして変動金利は向いてないというのもありましたが、やはり超がつく程のゼロ金利と言われているこの時代、固定金利の住宅ローンを利用しない手はないと思ったからです。
一般的に固定金利は変動金利に比べて金利は高いですが、毎月の返済額が変わらないので先々の生活設計は断然立てやすくなります。
それとこの先、「ずーっと金利が上がらない」という安心感を得ることができ、いつ上がるか分からない金利変動のストレスを抱えなくて済むことを考えると、低い利率の固定金利を選択することには大きなメリットがあると考えました。
最長で35年間も金利が変わらない住宅ローン「フラット35」
その名が示す通り、最長で35年間の借り入れに対する金利が変わりません。
またフラット３５には適合住宅（省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅）を対象としたフラット３５Sという金利が10年間または5年間マイナス0.3％優遇されるものもあります。
フラット３５Sには「金利Aプラン」と「金利Bプラン」との２種類の金利プランがあります。
「金利Aプラン」の場合は、当初１０年間は元の金利からマイナス0.3％「金利Bプラン」の場合は５年間マイナス0.3％にしてもらえます。※現在はマイナス0.25％となっております。（詳しくはこちらを閲覧してみてください。）
私の場合、購入した物件が「金利Aプラン」に該当していたので、お陰さまで当初１０年間は本来の金利1.1%からマイナス0.3%をした0.8％で借り入れすることが出来ました。
またフラット３５には適合住宅（省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅）を対象としたフラット３５Sという金利が10年間または5年間マイナス0.3％優遇されるものもあります。
フラット３５Sには「金利Aプラン」と「金利Bプラン」との２種類の金利プランがあります。
「金利Aプラン」の場合は、当初１０年間は元の金利からマイナス0.3％「金利Bプラン」の場合は５年間マイナス0.3％にしてもらえます。※現在はマイナス0.25％となっております。（詳しくはこちらを閲覧してみてください。）
私の場合、購入した物件が「金利Aプラン」に該当していたので、お陰さまで当初１０年間は本来の金利1.1%からマイナス0.3%をした0.8％で借り入れすることが出来ました。
これは非常にありがたいことです。
また、一定の要件にあてはまる住宅を新築または購入した場合で金融機関等から住宅ローンの借り入れがある場合は、当初10年間に限り住宅ローン減税（住宅ローン控除）が適応され、年末の借り入れ金残高の１%（年間40万円が上限）が所得税から控除され税還付されます。（所得税から控除しきれない額は住民税からも控除されます。）
Check
令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。
これは、住宅ローン金利が1％以内の場合、実質10年間金利0%に値するのではないでしょうか。
他にもフラット３５には、借り入れにあたり「保証料」や「繰り上げ返済手数料」が0円などのメリットもあります。
銀行の住宅ローンでは必須の団信保険がフラット35では任意加入
ひとつ注意点としては、フラット３５の場合、団体信用生命保険が任意加入となっております。
昨今の住宅ローンは、この団体信用生命保険料が金利に含まれていて表面上は保険料がかからないとされているものがとても多いですが、フラット３５の場合は必要に応じて各自加入する必要があります。
昨今の住宅ローンは、この団体信用生命保険料が金利に含まれていて表面上は保険料がかからないとされているものがとても多いですが、フラット３５の場合は必要に応じて各自加入する必要があります。
とは言うものの住宅ローンという長期における借入返済の契約が伴うものである以上、団体信用生命保険の加入に関しては、もはや必須と考えるのが現実的です。
もちろん、フラット３５にも機構団信特約制度などが用意されているので、加入希望の場合には、その契約等に関して特段困ることはありません。
Check
※平成29年10月1日以後フラット35は団信付きの住宅ローンになりました。2017年11月2日追記
チェックポイントは金利だけではない！融資事務手数料にも注意！
また、「借り入れ時の金利」や「融資事務手数料」は取り扱い金融機関によって異なりますので、ご自身でよくお調べになることをお勧めします。
融資事務手数料とは、住宅ローンを借り入れる際に金融機関に支払う手数料のことです。金融機関によっては融資手数料と呼ばれることもあります。
手数料の形態には定額型と定率型の2種類があります。
住宅ローンの借り入れ金利が同じ場合でも、融資事務手数料の違いは多く見受けられます。
実は私もここで大きな失敗をしてしまいました！
完全にリサーチ不足と知識不足が招いた失敗でした！
住宅ローンの借り入れ金利が同じ場合でも、融資事務手数料の違いは多く見受けられます。
実は私もここで大きな失敗をしてしまいました！
完全にリサーチ不足と知識不足が招いた失敗でした！
私が融資を受けた金融機関は定率型でしたので融資事務手数料は、下記の計算方法となります。
融資事務手数料＝融資金額×手数料率
勉強不足であった私は金利ばかりに目が行き、肝心要な手数料率をよく見ていなかったのと、手数料率はどの金融機関を選んでも大差ないと思っていたことが敗因です。
そして気付いたときには融資の手続きが順調に進んでしまっていた為、後戻りすることが非常に難しい情況でもありました。
融資事務手数料は金融機関によってまちまち
住宅ローンの融資事務手数料に関しては借り入れ金融機関の手数料率の違いにより結構な金額の違いが見受けられますので、借り入れの際に注意すべきポイントです。
住宅ローンも借入額は数千円単位なので、融資事務手数料に関しても十万円単位の差が生じやすいです。
私はこの失敗により約30万円の融資事務手数料を節約できるチャンスを逃してしまいました。
定率型の場合、借り入れ金額が大きいほど特に注意が必要となります。
ネット銀行やモーゲージバンクは融資事務手数料が低い！
融資事務手数料の手数料率は取り扱い金融機関により、それぞれ決められております。
私が融資を受けた金融機関（モーゲージバンク）の融資事務手数料率は1.65%でしたが、楽天銀行の場合は1.08%からありますし、業界最低水準の取り扱い金融機関の場合は0.5%からという驚きの手数料率も存在します。
融資事務手数料は、フラット３５以外の住宅ローンにも存在します。
これからマイホーム購入などで住宅ローンの借入れをされる方は、融資事務手数料をよくチェックをして私のような失敗をしないように気を付けましょう！
これからマイホーム購入などで住宅ローンの借入れをされる方は、融資事務手数料をよくチェックをして私のような失敗をしないように気を付けましょう！
私が住宅ローン借り入れの際にネット又は直接金融機関に出向き調べた限りでは、銀行等の金融機関は手数料率が高いことが多く、ネット銀行やモーゲージバンクは手数料率が低めである場合が見受けられました。
モーゲージバンクの意味
「モーゲージ（Mortgage）」とは抵当や抵当権を意味する英語で、「モーゲージローン」は不動産の抵当権を担保にした貸付を意味し、主に住宅ローンを指します。アメリカを始め欧米では多くのモーゲージバンクが住宅ローンの貸出窓口となっています。日本でも【フラット35】の開始を契機に、モーゲージバンクが多く誕生しました。
引用元：モーゲージバンクとは ｜日本モーゲージバンカー協議会
色々な住宅ローンがあるので自分でよく調べよう
写真：フリー素材ぱくたそ（www.pakutaso.com）
住宅ローンは各金融機関において選ぶのが大変なほど、たくさんの金融商品があります。
その中で自分に合った住宅ローンを選ぶのは色々な面で大変なことです。
ですが、長期的な返済プランおよびライフプランにも大きく関わってくるとても重要な住宅ローン選びを不動産会社などにお任せするだけではなく、自分自身でも情報を収集して最適な住宅ローンを探すのもマイホーム購入には大切なことです。
今後もブログで私が借り入れをした住宅ローンに関することなどを書いていきたいと思いますので、素人情報ではありますが、よろしければ参考にしてください。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
