おはようございます、なべやすです。
早いもので念願のマイホームを購入してから「あっ！」という間に約1年半が経ちました。
それと同時に長期間の住宅ローン契約をしてマイホームの購入をした私にとっては、長い長～い返済期間の中のたった1年半分ではありますが、住宅ローンを返済したことにもなります。
しかし、残りの返済期間が30年以上と、まだまだ道のりは長いので完済まで住宅ローンと上手にお付き合いをして行かなければなりません。
ローンは一日でも早く完済したいものですが、近年の住宅ローンに限っては必ずしもそうでない場合もあります。
少なくとも住宅ローン控除を受けることができる場合の借入後10年間に至っては…。
- 全期間固定金利のフラット35で借入れ
- フラット35Sには２種類の金利プランがある
- 長期間の住宅ローン契約において繰り上げ返済は避けて通れない？
- 繰り上げ返済には2つのタイプがある
- いい意味で繰り上げ返済の前に立ちはだかる住宅ローン控除
- 住宅ローン控除により大半の税金が戻る
- 住宅ローン控除を受けられる10年間は繰り上げ返済をしない！
- 優遇制度をうまく活用して返済計画を立てることが大切
- 繰り上げ返済しやすい環境がある今こそ上手に返済しよう
- 最後に
全期間固定金利のフラット35で借入れ
マイホーム購入の際に私が借入れをした住宅ローンは、住宅金融支援機構のフラット35です。
フラット35は、その適合住宅に対し民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローンで、銀行をはじめとした様々な金融機関で取り扱われております。
フラット35（ - さんじゅうご）は、住宅金融支援機構および前身の住宅金融公庫の証券化支援事業をもとに取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の名称である。
引用元：フラット35 - Wikipedia
また、フラット35には適合住宅（省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅）を対象としたフラット35Sという金利が10年間または5年間マイナス0.3％優遇されるものもあります。
フラット35Sには２種類の金利プランがある
フラット35Sには「金利Aプラン」と「金利Bプラン」との２種類の金利プランがあります。
「金利Aプラン」の場合は、当初10年間は元の金利からマイナス0.3％「金利Bプラン」の場合は５年間マイナス0.3％にしてもらえます。
私の場合、購入した物件が「金利Aプラン」に適合していたので、当初10年間は本来の金利1.1%からマイナス0.3%をした0.8％で借り入れすることが出来ました。
これは非常に有難いことです。
一般的に固定金利は変動金利に比べて金利は高いですが、毎月の返済額が変わらないので先々の生活設計は断然立てやすくなります。
「ずーっと金利が上がらない」という安心感を得ることができ、いつ上がるか分からない金利変動のストレスを抱えなくて済むことは、低い利率の固定金利を選択する大きなメリットです。
長期間の住宅ローン契約において繰り上げ返済は避けて通れない？
長期間の住宅ローンを返済していくにあたって、大半の人が計画するのが繰り上げ返済です。
繰り上げ返済は必ずしもしなければならないものではありませんが、実は私自身も住宅ローン契約をした段階で、既に繰り上げ返済のことを考えておりました。
住宅ローンの借入れをしたばかりで繰り上げ返済のことなどと思うかもしれませんが、30年以上の長期間に及ぶ住宅ローンを組むと、自ずと繰り上げ返済のことを考えてしまうものです。
まっとうに返済をしていたら、墓場まで住宅ローンを背負って行くことにもなりかねませんので、もはや繰り上げ返済を避けて通ることは難しいでしょう。
- 返済期間を短縮できる
- 毎月の返済額を減らすことができる
繰り上げ返済には2つのタイプがある
繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2通りがあり、それぞれ次のような効果があります。
- 期間短縮型は、その名の通り返済期間を短縮する効果があり、一般的に知られている繰り上げ返済の方法です。
- 返済額軽減型は、毎月の返済額を減らし返済負担を軽くする効果がありますが、繰り上げ返済をしたことにより返済期間が縮まる効果はありません。
それぞれ正反対の特徴と効果を持ち合わせておりますが、どちらの繰り上げ返済も支払利息を減らす効果があるところは同じです。
いい意味で繰り上げ返済の前に立ちはだかる住宅ローン控除
住宅ローンの繰り上げ返済をするにあたって、その前に立ちはだかるのが住宅ローン控除です。
ただし、立ちはだかると言ってもこの場合はプラス要因となるいい意味での言葉となります。
その住宅ローン控除ですが、正式には住宅借入金等特別控除と言われ国税庁のホームページには以下のように記載されております。
ホームの新築、取得又は増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、平成33年12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
（引用元：国税庁HP）
国税庁のホームページの記載は少し分かりづらく感じますが、控除額についてはスーモのホームページに以下のように分かりやすく記載されております。
年末の住宅ローン残高の1%が、その年の所得税から10年間控除される制度です。
現状ですと各年の控除額上限は40万円となっており、所得税が控除額より少なく、控除しきれなかった場合は翌年の住民税（上限額13万6500円）からも控除されます。
何とも大盤振る舞いなこの制度、所得税と住民税（上限額13万6500円）を合わせても控除額上限の40万円に達しない私にとっては非常に有難い制度です。
しかも、10年間も受けられる優遇制度だというので二重の喜びです。
この制度が利用できるお陰で、私は住宅ローンの繰り上げ返済を向こう10年間考えなくて済むことになりました。
住宅ローン控除により大半の税金が戻る
住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高の1%が、その年の所得税から10年間控除され、各年の控除額上限は40万円となっておりますので、最高で400万円の税金が戻ってくる（還付される）制度となります。
10年間で400万円の税還付を受けるには、10年後も住宅ローンの借入残高が4,000万円以上とそれ相応の住宅ローンの借入額に加えて高所得の人になりますので、対象者はかなり限られてくるかと思いますが、大半の人は多くの税金が戻ってくるのではないでしょうか？
何を隠そう私もその一人です。
超低金利時代と言われる今、変動金利であれば1%以下の住宅ローン金利で借入をしている人がほとんどではないかと思われます。
住宅ローン控除を受けられる10年間は繰り上げ返済をしない！
固定金利であっても、私の場合のようにフラット35Sの借入により、最初の10年間は金利が優遇されて年1%を下回る人もきっと多いはずです。
そうなると、住宅ローン控除が受けられる借入後10年間は、住宅ローン金利よりも住宅ローン控除の還付率の方が高いことになります。
上記を考えると、「お金のことはどうでもいい！お金のことより1日でも早く住宅ローンを完済したい！」と考える人以外は、いくら余剰金を使って行う繰り上げ返済だったとしても、還付金を受けられる10年間は繰り上げ返済をしない方がいいと思いました。
結果、私は住宅ローン控除が受けられる期間である借入後10年間は繰り上げ返済をしないことにしました。
実際に住宅ローンの借入れ前に向こう10年間の住宅ローン金利をシミュレーションしてみましたが、10年間に渡って得られる還付金の合計金額の方が住宅ローンの支払い利息よりも多いという結果が出ました。
優遇制度をうまく活用して返済計画を立てることが大切
いくら超低金利時代の住宅ローンと言っても、借入額も大きく長期におよぶ住宅ローンを少しでも早く完済したいという気持ちは誰にでもあるものだと思います。
私にもその気持はありますし、機会を見て繰り上げ返済をする考えです。
ただし、返済方法によっては、住宅ローン控除のように金額の面で損をしてしまうケースもあります。
なので、その時その時にある国の優遇制度などを上手に活用して、返済計画を立てることが必要かと思われます。
繰り上げ返済しやすい環境がある今こそ上手に返済しよう
35年にも及ぶ長期間の住宅ローンが当然のように存在する今の世の中ですが、繰り上げ返済することを想定して長期間の住宅ローン契約をしている人がいることも事実です。
私が借入をしたフラット35のように、繰り上げ返済をする際の手数料が掛からない住宅ローンや繰り上げ返済額が10万円から可能な住宅ローンも存在します。
また、繰り上げ返済の手続きも金融機関に行くことなくネットでできてしまったりと、ひと昔前と比べて随分と便利になってきております。
そのように繰り上げ返済がしやすい環境が整っている今こそ、上手に住宅ローンを返済することが必要とされます。
最後に
住宅ローンも借金です。
繰り上げ返済をして少しでも早く完済したいものではありますが、繰り上げ返済のために仕事を増やしたりすることなく、あくまでも余剰金での返済を前提としたいものです。
生活するためには毎月のランニングコストもありますし、その他にも娯楽やレジャーなどに掛かる費用もあるかと思います。
もしものときの備えとして、貯金などの蓄えも生活の上では必要です。
一日でも早い住宅ローン完済のために、他の費用を削ってでも繰り上げ返済に充て窮屈な生活を送るようなことにでもなると、念願のマイホームを手に入れた喜びも半減してしまいます。
我が家の場合、子どもの教育費などもこの先掛かりますので、今のところ繰り上げ返済をする程の余剰金も見込みもありませんが、住宅ローン控除の恩恵が終了する頃には返済プランの再計画が必要となりそうです。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
